שאלות נפוצות
שאלות נפוצות
איך השירות עובד
האם השירות באמת חינמי?
כן. ניתוח דוח היתרות חינמי ובלי התחייבות. מעלים את הדוח, משאירים שם ומספר טלפון, ומקבלים את הניתוח. אין צורך בכרטיס אשראי ואין מנוי.
להעלאת דוח יתרותמה קורה עם המידע שלי?
הקובץ עובר בחיבור מוצפן ונשמר בשרתים מאובטחים. הדוח שנשלח אליכם נפתח רק אחרי הזנת 3 הספרות האחרונות של הטלפון שמסרתם, כך שמי שמקבל את הקישור במקרה לא יכול לראות אותו.
מדיניות הפרטיותכמה זמן לוקח הניתוח?
בדרך כלל כמה דקות. המערכת קוראת את הדוח, מחשבת כל מסלול מול הריביות של היום, ושולחת לכם את הסיכום במייל.
אילו בנקים נתמכים?
הניתוח קורא דוח יתרות לסילוק רגיל, כפי שהבנק מפיק אותו. יש לנו מדריך הורדה לכל אחד מהבנקים האלה: מזרחי-טפחות, לאומי, הפועלים, דיסקונט, הבינלאומי, מרכנתיל, בנק ירושלים, יהב, איגוד, אוצר החייל.
מדריכי הורדה לפי בנקהאם זה ייעוץ משכנתאות?
לא. הניתוח להמחשה בלבד ואינו ייעוץ מוסדר. הריביות שאנחנו משווים אליהן הן רמות שוק משוערות, וההצעה שתקבלו בפועל תלויה בבנק ובנתונים שלכם. כדאי לבדוק את המספרים עם יועץ משכנתאות או עם הבנק לפני החלטה.
איך אנחנו מחשביםדוח יתרות לסילוק
מה זה דוח יתרות לסילוק?
מסמך מהבנק שמפרט כל מסלול במשכנתא: היתרה לסילוק, הריבית, סוג ההצמדה, מועד הסיום ועמלת הפירעון המוקדם. בדוח הזה יש את כל מה שצריך כדי לבדוק אם כדאי למחזר.
איך משיגים דוח יתרות?
ברוב הבנקים מורידים אותו בעצמכם מהאתר או מהאפליקציה, באזור המשכנתאות. אפשר גם לבקש אותו בסניף או בטלפון. במדריך יש הוראות לכל בנק, צעד אחר צעד.
איך מורידים דוח יתרותאפשר לשלוח את הדוח במייל במקום להעלות אותו?
כן. שלחו את קובץ ה-PDF לכתובת upload@mashkantaai.com, והניתוח יחזור אליכם במייל. זה נוח כשהדוח כבר נמצא בתיבת המייל שלכם.
אין לי דוח כרגע. אפשר לבדוק בכל זאת?
כן, במחשבון מחזור המשכנתא. מזינים לכל מסלול יתרה, ריבית ותקופה שנותרה, ומקבלים הערכה מיד. התוצאה מדויקת פחות מניתוח של דוח, כי אין בה את עמלת הפירעון שהבנק חישב.
מחשבון מחזור משכנתאמחזור משכנתא
מתי מחזור משכנתא משתלם?
כשהריבית שאתם משלמים במסלול גבוהה מהריבית שמוצעת היום לאותו סוג מסלול ולאותה תקופה, והפער מכסה את עמלת הפירעון ואת עלויות המחזור. לכן הבדיקה נעשית לכל מסלול בנפרד: לפעמים כדאי למחזר מסלול אחד ולהשאיר את השאר.
המדריך למחזור משכנתאמה זה חיסכון נטו?
החיסכון בסך התשלומים, אחרי שמורידים את עמלות הפירעון המוקדם ואת עלויות המחזור, כמו יועץ ופתיחת תיק. זה המספר שאנחנו מציגים, והוא חיסכון פוטנציאלי משוער ולא הבטחה.
המתודולוגיה המלאהמה זה "החזר לשקל"?
סך כל התשלומים הצפויים עד סוף ההלוואה, חלקי היתרה היום. החזר לשקל של 1.6 אומר שעל כל שקל שנשאר לכם להחזיר תשלמו בסך הכול 1.60 שקל. מעל 2.0 נחשב יקר, ושווה לבדוק מחזור.
האם המשכנתא שלי יקרה?עד כמה אפשר להוריד את ההחזר החודשי?
הרצפה היא מחזור המסלולים הממוחזרים לפריסה של 30 שנה, עם שליש לפחות בריבית קבועה, כפי שבנק ישראל דורש. התקרה היא פירעון שלהם בתוך 12 חודשים. כל החזר בטווח הזה אפשרי, ובמחשבון רואים מה כל אחד עולה.
בדיקת החזר חודשי רצויהורדת ההחזר החודשי חוסכת כסף?
בדרך כלל לא. החזר נמוך יותר אומר תקופה ארוכה יותר, ולכן עלות כוללת גבוהה יותר. זה יכול להיות נכון כשצריך אוויר בתקציב החודשי, אבל חשוב לדעת את המחיר. בדוח ובמחשבון הוא מוצג תמיד.
אילו עלויות נכללות בחישוב המחזור?
עמלת הפירעון המוקדם של כל מסלול שממוחזר, עלות יועץ משכנתאות ופתיחת תיק. שמאות ורישום בטחונות מוצגים בנפרד, כי משלמים אותם רק כשעוברים לבנק אחר.
מאיפה מגיעות הריביות שאתם משווים אליהן?
ריבית הפריים, המדד ונתוני השוק מגיעים מבנק ישראל ומתעדכנים כל יום. הריביות המוצעות לכל סוג מסלול הן רמות שוק משוערות לאותה תקופה. ההצעה בפועל תלויה בבנק.
ריבית פריים ונתוני שוק היוםעמלת פירעון מוקדם
ממה מורכבת עמלת הפירעון המוקדם?
לפי צו הבנקאות (עמלת פירעון מוקדם), התשס"ב-2002, העמלה מורכבת מעמלת היוון, עמלת אי מתן הודעה מוקדמת, הפרשי מדד ממוצע במסלול צמוד, ועמלה תפעולית קבועה. עמלת ההיוון היא בדרך כלל הרכיב הגדול, והיא יורדת עם הוותק של ההלוואה.
מחשבון עמלת פירעון מוקדםמתי משלמים עמלת היוון?
כשהריבית הממוצעת שבנק ישראל מפרסם היום נמוכה מהריבית של ההלוואה שלכם. אז הבנק מפסיד על הפירעון, והעמלה מפצה אותו. בפריים ובמסלול משתנה שהריבית בו משתנה פעם בשנה או בתדירות גבוהה יותר אין עמלת היוון.
איך מקטינים את העמלה?
הודעה בכתב לבנק 10 עד 45 יום לפני הפירעון חוסכת 0.1% מהסכום. במסלול משתנה, פירעון במועד שינוי הריבית חוסך את עמלת ההיוון. במסלול צמוד, פירעון אחרי ה-15 בחודש חוסך את עמלת הפרשי המדד.
חישוב העמלה לפי מסלוליש לי כסף פנוי: להקטין את המשכנתא או להשאיר אותו בצד?
אין תשובה אחת, וקודם בודקים כמה כרית ביטחון נשארת אחרי שמכניסים את הכסף, כי כסף שנכנס למשכנתא כבר לא זמין. אחר כך משווים את הריבית שאתם משלמים בכל מסלול למה שהכסף יכול להניב אחרי מס וסיכון. במשכנתא חדשה, לפי הוראה 329, בדירה יחידה אפשר לממן עד 75%, כך שלא חייבים להכניס את כל ההון. במשכנתא קיימת, לפי צו הבנקאות (עמלת פירעון מוקדם) בפריים אין עמלת היוון ובמסלול קבוע ייתכן שיש, ולכן מתחילים בדרך כלל ממה שזול לצאת ממנו.
מקור: הוראת ניהול בנקאי תקין 329; צו הבנקאות (עמלת פירעון מוקדם), התשס"ב-2002.
קודם למחזר או קודם לפרוע?לוקחים משכנתא חדשה
זכיתי במחיר למשתכן ויש לי כבר חסכונות. איך מתכננים את המימון?
הזכייה מורידה את מחיר הדירה, והמשכנתא נבחנת לפי הוראה 329: עד 75% מימון בדירה יחידה ותקרה של 50% להחזר מההכנסה. בדירה במחיר מופחת, כמו מחיר למשתכן, הבנק רשאי לחשב את ה-75% לפי הערכת שמאי של שווי הדירה ולא לפי המחיר ששילמתם (עד תקרת שווי שנקבעה בהוראה), כך שהמימון יכול להגיע לכ-90% מהמחיר, ובלבד שתשלמו לפחות 100,000 ש"ח מהון עצמי (60,000 ש"ח כשניתן מענק). מה שכדאי לתכנן מראש הוא לוח הזמנים: מתי כל תשלום לקבלן יוצא, כמה מהחסכונות יהיה נזיל בכל שלב, ואיך משלמים במקביל שכירות עד המסירה. אם חלק מהכסף שייך לעסק, כדאי לברר מראש עם הבנק מה מתוכו ייחשב הון עצמי.
מקור: הוראת ניהול בנקאי תקין 329; אתר דירה בהנחה של משרד הבינוי והשיכון (dira.moch.gov.il).
איך משווים הצעות משכנתא (סלים אחידים)קונים דירה מקבלן. אפשר למשוך את המשכנתא בשלבים?
כן. כסף המשכנתא לא עובר לחשבון שלכם אלא לחשבון הפרויקט, ואפשר לתאם עם הבנק משיכה בכמה פעימות לפי לוח התשלומים בחוזה. הריבית נקבעת ביום כל משיכה, ולכן כדאי לסגור את הסדר המשיכות מול הבנק מראש. לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), הקבלן צריך לתת לכם בטוחה, למשל ערבות בנקאית, על הכסף ששילמתם, אז כדאי לוודא שהיא מתקבלת על כל תשלום.
מקור: חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974.
המדריך למחזור משכנתאקיבלתי הצעה מהבנק. איך יודעים אם היא טובה?
לפי הוראה 451, הבנק חייב לצרף לאישור העקרוני גם סלים אחידים, עם הריבית הכוללת החזויה וסך התשלומים הצפוי. כדי לבדוק הצעה, משווים כל מסלול לריבית הממוצעת שבנק ישראל מפרסם לאותו סוג מסלול, ומסתכלים על סך ההחזר לאורך כל התקופה ולא רק על ההחזר החודשי. הכי חשוב להביא לפחות אישור עקרוני אחד מבנק נוסף, כדי להשוות מסלול מול מסלול על אותו בסיס.
מקור: הוראת ניהול בנקאי תקין 451; נתוני הריביות הממוצעות למשכנתאות של בנק ישראל.
איך משווים הצעות משכנתא (סלים אחידים)ליועצי משכנתאות
אני יועץ משכנתאות. אפשר לעבוד איתכם?
כן. יועצים מקבלים לינק אישי ללקוחות, כתובת מייל לשליחת דוחות של לקוחות, ודשבורד עם כל הדוחות וההמלצה לכל מסלול.
הכלים ליועצי משכנתאותאיך לקוח שמגיע מהלינק שלי משויך אליי?
מי שנכנס דרך הלינק האישי שלכם משויך אליכם למשך 30 יום. כשהוא מעלה דוח ומשאיר פרטים, אתם מקבלים מייל עם הלקוח החדש, והדוח שלו מופיע אצלכם בדשבורד.
איך זה עובדלא מצאתם תשובה? כתבו לנו ל-support@mashkantaai.com.
להמחשה בלבד · לא ייעוץ מוסדר